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起初瞧不上,现在攀不起,老小区一夕之间身价倍增,惹人眼红......

来源:365淘房 2021-05-01 11:36
摘要:近日,我在浏览鼓楼滨江小区时,竟发现原来张家圩小区的房价早已破6万/㎡。

近日,我在浏览鼓楼滨江小区时,竟发现原来张家圩小区的房价早已破6万/㎡

小区最近一次成交记录还停留在今年2月份,60㎡两房总价接近400万,成交单价约6.5万/㎡。

相比2019年11月3.2万/㎡的成交价格,更是跳涨了3.2万/㎡,轻轻松松有一种睡着觉就把钱挣了的感觉……

小区房价涨这么快的原因,大家都知道是因为去年世茂旁边的力人学校开学,“老破小”摇身一变成“名校学区房,业主心态自然就变了......

恰好,最近实探鼓楼滨江时,我也顺道就看了这个被幸运之神眷顾的老小区。

一、环境一般,管理松散,小区却成大热学区房

张家圩位于鼓楼的中山北路上,距离很有名的中山码头特别近,大约只有400米远。

关于这个码头的来历,我还特地查了资料才晓得,原来是和孙中山先生有关。

不过,如今这个地方已经成为了鼓楼老下关的著名景点。

1929年5月28日,孙中山先生灵柩到达下关江边码头(即今中山码头),由挹江门进入南京城内。奉安大典举行后,为纪念孙中山先生,灵柩所到之处均被冠以“中山”之名,如中山门、中山桥、中山路等,灵柩登陆的下关码头亦被定名为中山码头并沿用至今。

再说回张家圩,这是一个90年代的老小区,目前是私人小物业在管理,所以门禁比较宽松,行人出入自由。

小区面积不大,一共只有7栋楼,早期应该出新过,楼栋墙面的颜色并没有很明显的陈旧感,个别楼栋还自行加装了电梯。

我转了一圈之后,发现小区目前最大的问题应该是停车。没有车库的老小区,只能利用空余路面规划车位,所以园区主干道两边停满了车辆。

小区并没有成片的绿化环境,只有楼栋之间的花坛栽种了一些绿植。

园区唯一 一处康体设施,被一些业主顺手当成了晾晒架,看起来十分好用。

这里的单元门基本都没有门禁,管理当真十分随意,不过因为新装了可充电的车棚,私拉电线的情况并未发生。

 

小区外围配套就比较一般,大门一侧零星分布着一些商铺

不过,它离力人学校只有约700米,不算太远。目前周边正在新建地铁5号线,未来小区周边600米处会有地铁5号线、地铁9号线交汇的下关站,两条地铁预计2023年建成

 现在有了学区,未来还是双地铁小区,看来张家圩的房价还很是有潜力,我预料现在的6.5万/㎡的成交单价,可能未必是终点。

二、业主心态看涨,小区二手房价逼近7万/㎡

365二手房网显示,小区目前挂牌均价为67228元/㎡,令人吃惊的是仅仅两年前,它还是名不经传的“老破小”,单价勉强停留在3.5万/㎡,涨幅速度出人意料。

据中介表示,由于小区目前房价涨幅过快,价格偏高,目前即使是有意向的购房者,也多以观望为主,所以小区近期市场行情比较一般,成交比较少。

我查看小区近期的成交记录,发现目前小区成交户型集中为60㎡的小两房。据了解,小区户型多为50-70㎡的两房或三房,但目前在售房源大多是60㎡的两房居多,总价基本都在400万+。

但是我仍然看到部分业主的房子,挂牌价已经破7万/㎡。

同样是带双学区的老小区郁金香花苑,目前小区挂牌均价才4.3万/㎡,它是目前雨外+雨中的双学区,说起来也是目前炙手可热的双学区房,而且成绩稳定。

力人学校虽然头顶“名校分校”头衔,但是毕竟是一所新学校,在还没有出成绩的情况下,挂牌价就直逼7万/㎡,是否有些夸张呢?

对此,经纪人表示,目前小区部分业主的心态确定有点高,虽然将房源挂牌出售,但实际并不着急卖,更可能是一种试探当下市场的反映。照目前情况看,小区周边还有地铁利好的消息,等到通车之后,房价一定还会上涨。这也是为什么业主有高心态的原因。

三、学区一定,遍地黄金,周边小区尽享学区“红利”

地铁一响,黄金万两,学区一定,遍地是金。

力人学校本来是世茂滨江业主力争多年,取得的硕果,结果学校敲定之后,周边多个小区因此受益。张家圩可谓“天选之子”也不为过。

但是这样的幸运,还不单单指眷顾到老小区,自从确定力人学区之后,周边的小区同样享受到了学区的“红利”。

世茂外滩新城,学区之前,小区房价才3.6万/㎡,妥妥的次新房,单价也才比张家圩高出约1000元/㎡,如今小区挂牌均价达到5.3万/㎡。可惜小区都是大户型为主,总价大多都在600万+。

百合华府,于张家圩小区间隔不过200米,小区只有2栋高层,1栋多层,体量很小。原先挂牌均价还是3.2万/㎡,现在挂牌均价达到5.5万/㎡。同样是主推大户型,以120㎡和137㎡大三房居多。

 前由于小区环境一般,户型过大,二手房无人问津如今名校来了,曾经的“老大难”一点也不难了

长江峰景,2011年首开,当时精装均价2.8万/㎡,时隔8年再开盘,新房均价跳涨了近1.4万/㎡,加上产权缩水,结果迟迟卖不完。原先二手房挂牌均价为4.7万/㎡,成交寥寥,而现在涨至6.4万/㎡。

最后,我还是想长叹一声:什么时候我们家的“老破小”也能碰上张家圩这样“天上掉馅饼”的好事,刚需客简直太眼红了......

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